Mis à jour le 5 novembre 2026 : article initialement rédigé en janvier 2014. Les références de jurisprudence d’origine sont conservées ; les évolutions des textes et les décisions récentes sont signalées dans le texte et en fin d’article.
Chaque copropriétaire d’un mur mitoyen dispose sur celui-ci d’un libre droit d’usage à condition de ne pas commettre d’acte susceptible de nuire aux droits de son voisin. Ce principe d’équilibre s’applique dans le cas d’une construction contre un tel mur, à travers la combinaison des articles 657 et 662 du code civil ; ces deux articles, qui peuvent au premier abord apparaître contradictoires, sont en réalité étroitement complémentaires : les facultés accordées par le premier ne peuvent s’exercer que dans les conditions posées par le second.
Les travaux et l’expertise préalable
Les travaux de construction, parce qu’ils risquent, de par leur nature, de compromettre la solidité du mur doivent ainsi être précédés du consentement du voisin. Celui-ci doit être avisé du projet, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il est possible, cet accord devra faire l’objet d’un écrit précisant clairement les travaux à réaliser, afin d’éviter toute contestation ultérieure. Si le voisin oppose un refus, le copropriétaire constructeur peut saisir le président du tribunal judiciaire pour demander la désignation d’un expert qui sera chargé de déterminer si les travaux peuvent être envisagés sans nuire à la solidité du mur et de proposer des solutions techniques.
L’expertise est alors aux frais de la personne qui y a intérêt, à savoir le candidat constructeur. Le voisin peut encore contester les conclusions de l’expert et demander une contre-expertise. Il ne reste plus, en cas de désaccord persistant, qu’à engager une action au fond devant le tribunal judiciaire. Enfin, si l’accord du voisin n’a pas été requis pour autoriser la construction, ce dernier peut légitimement engager devant le tribunal judiciaire une action possessoire : si les travaux sont sur le point de commencer, c’est l’action en dénonciation de nouvel oeuvre qui doit être introduite ; si les travaux ont débuté, il faut réagir dans l’année en engageant une action en complainte.
Le tribunal judiciaire peut ainsi ordonner la suspension ou la démolition de la construction. A noter : parce qu’elle risque de mettre à mal la tenue du mur, la démolition d’une construction attenant à un mur mitoyen doit également être précédée de l’accord du voisin, et être accompagnée des mesures nécessaires pour éviter tous désordres (infiltrations, dégradations…). Attention : il s’agit de règles de droit privé.
Construction et démolition
La construction et la démolition d’un bâtiment sont également soumis à des règles d’urbanisme qui peuvent restreindre le droit de construire en limite de propriété et doivent être précédées d’autorisations administratives (permis de construire ou de démolir, déclaration de travaux). Textes de référence Code civil Articles 657 et 662 © CIRA, 01 Octobre 2007 – Réf. : F2415
Ce qui a changé depuis la rédaction de cet article
Depuis le 1er janvier 2020, le tribunal d’instance et le tribunal de grande instance ont fusionné au sein du tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019) ; les références à ces anciennes juridictions doivent s’entendre du tribunal judiciaire.
Les actions possessoires (dénonciation de nouvel œuvre, complainte) mentionnées ci-dessus ont été supprimées par la loi n° 2015-177 du 16 février 2015. La possession demeure protégée par l’article 2278 du Code civil, « sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace », mais cette protection s’exerce désormais devant le juge des référés.
Jurisprudence récente
- Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 15-17.278, publié au Bulletin : la construction qui empiète en surplomb sur le fonds voisin doit être retirée jusqu’au milieu du mur mitoyen.
Me Frédéric RENAUDIN - Selarl Clairance Avocats
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